주거용오피스텔이 주택에 비해 저렴한 이유는?
도심지 상업지역에는 어김없이 초고층 아파트형 신축빌라가
들어서고 있습니다.
신축빌라로 분류할 수 있는 고층 아파트형 신축빌라중 70프로
이상이 주거용오피스텔로 분양중인데요, 흔히 말하는 원룸형 오피스텔과
완전히 다른 개념의 주거형태입니다.
등기부등본상에는 둘다 “오피스텔“로 등재가 되기때문에
둘의 구분이 서류상으로는 구분할수 없습니다.
실제 현장에서 본다면 원룸형 오피스텔과 투룸이상의 주거용오피스텔은
그 형태나 구조가 완전히 다릅니다.
원룸형 오피스텔은 평당관리비로 계산하는 임대목적의 방1개와, 빌트인 냉장고,
빌트인 세탁기등 실내면적이 4평~6평정도의 원룸과 비슷한 형태의 주거형태이고,
신축빌라에서 말하는 주거용오피스텔은 외관상으로는 일반 주택 신축빌라와 완벽하게
동일한 실내구조를 가지고 있습니다.
동일한 건물에 동일한 실내구조, 동일한 실내자재사용, 동일한 실내인테리어를 하고 있어
동일건물의 주택허가와 오피스텔 허가의 차이는 순전히 “등기부등본”상으로만
확인할 수 있습니다.
여기서 드는 의문중 하나가?
왜 선호하는 주택으로 허가를 받지 오피스텔로 허가를 받았을까하는 의문이 듭니다.
동일 건물에 주택과 주거용오피스텔이 있고 동일한 가격이라면 당연히
주택의 인기가 더 많은게 사실입니다.
일단 고층으로 신축빌라를 건축하기 위해서는 “준주거지역“과 “상업지역“에서만
가능합니다.
일단 준주거와 상업지역이 건폐율, 용적율이 주거지역에 비해 훨씬
높기 때문에 고층으로 건축을 할 수 있습니다.
문제는 준주거와 상업지역의 특성상 상업적성격의 유형이 필수적으로
들어가야하는데, 건축주에 따라서는 “근생”으로 허가를 받을 수 도 있고
“오피스텔”로도 허가를 받을 수 있는 상황에서 근생주택은 그 자체가
불법이기때문에 오피스텔 허가로 대부분 받고 있습니다.
오피스텔은 업무용으로 사용하면 업무용오피스텔이고,
주거용으로 사용하면 주거용오피스텔이 되기때문에 두가지 모두의
성격을 가지고 있습니다.
신축빌라의 주거용오피스텔은 바닥난방, 주방시설, 욕실, 발토니등을
갖추고 있어 주택과 동일한 실내구조를 갖추고 있습니다.
준주거와 상업지역에서 전체를 주택허가로 받을 수 는 있습니다.
단, 지자체별 주차규정에 맞춘 자주식 주차환경을 갖추어야 하는데
자주식 주차환경을 좁은 대지위에서 도저히 맞출 수 없기때문에
주거용오피스텔로 허가를 받고 있는 실정입니다.
여기서 제목에서 언급한 동일한 라인으로 주택과 주거용오피스텔의
분양가격 차이가 발생하는데 그 이유는 몇가지 있습니다.
첫번째가, 취득세의 차이를 들 수 있습니다.
주택의 취득세는 1.1프로로 영구인하한 상태이고,
주거용오피스텔은 4.6프로로 유지하고 있는 상태에서
1억기준으로 350만원의 취득세차이가 발생합니다.
주거용오피스텔의 경우 건축주가 취득세를 일부지원해 주고
있지만 그래도 주택에 비해 더 부담하는것은 사실입니다.
두번째는, 주택허가의 신축빌라의 경우 하자보수예치금이
토지분을 제외한 순수건축비의 3프로를 예치하게 되어 있고
주거용오피스텔의 경우 업무용과 주거용의 성격을 둘다 갖추고
있기때문에 하자보수예치금이 예치되어 있지 않습니다.
주택이 단순 계산해봐도 전체 분양가대비 3프로의 차이는 아니지만,
최소 1%~1.5%의 가격차이는 발생하게 되어 있습니다.
세번째는, 아무래도 사람들의 인식이 원룸오피스텔에 대한
부정적인 인식때문에 동일한 가격이라면
당연히 주택을 선택하게 되므로
주택보다는 분양가격 자체가 낮을 수 밖에 없습니다.
위의 조건에도 불구하고 주거용오피스텔의 분양은 상당히
잘 되고 있습니다.
취득세 차이는 건축주가 지원해주고 있고,
하자보수예치금이 없지만, 입주전후로 건축회사에서
직접 하자보수를 해주고 있습니다.
사람들의 부정적인 인식도 개선되고 있는데
강남의 타워팰리스등 요즘 건축하는 주상복합형 아파트도
“오피스텔”로 허가를 받아 성공적으로 분양을 끝냈습니다.
취득세부분의 경우 지방세다보니 지방자치단체의 반발로
인하를 하지 못하고 있지만, 장기적으로 준주택의 지위를
인정받아 취득세도 주택과 동일한 수준으로 인하될 것으로 보입니다.
