서울 전세 매물 잠김의 민낯, 10년 차 전문가가 짚는 진짜 이유와 세입자 생존법

서울 전세 매물 잠김의 민낯, 10년 차 전문가가 짚는 진짜 이유와 세입자 생존법

현장에서 부동산 중개와 자산 컨설팅을 10년 넘게 진행하면서 요즘처럼 서울 전세 시장이 뒤틀려 있는 시기를 마주한 적이 드뭅니다.
정치권에서는 서로를 향해 ‘전세난의 주범’이라며 손가락질을 해대지만, 책상머리 공방은 현장의 본질을 전혀 짚어내지 못하고 있습니다.
지금의 전세 대란은 정책 하나가 삐걱거려 생긴 우연한 사고가 아닙니다.
시장의 기본 원리인 ‘공급’과 ‘자금 회전’을 억지로 틀어막은 수년간의 누적된 제도적 압박이 터져 나온 결과입니다.

전세 제도는 본래 집주인의 무이자 사금융 역할을 수행하며 매매가 상승기에 매물을 쏟아내는 완충재 역할을 해왔습니다.
그런데 최근 몇 년간 이 완충 메커니즘이 완전히 망가졌습니다.
신규 빌라 분양권의 실거주 의무와 잔금 대출 시 전입 규제가 결합하면서, 과거 신축 대단지 입주 때마다 주변 시세를 안정시키던 ‘입주장 전세 폭탄’이 자취를 감췄습니다.
집주인이 전세를 놓고 싶어도 입주 조건이나 비과세 실거주 요건 때문에 강제로 들어가 살아야 하니, 시장에 공급되는 임대 매물이 말라붙는 것은 지극히 당연한 경제학적 수순입니다.

여기에 빌라·다세대 시장의 전세사기 여파가 불을 질렀습니다.
과거에는 자금이 부족한 사회초년생과 신혼부부가 빌라 대신 역세권 신축 빌라로 분산되어 전세 수요의 밸런스를 맞췄습니다.
그러나 보증사고가 터진 이후 비빌라 전세 수요는 궤멸 수준으로 주저앉았습니다.
모든 임차인이 ‘빌라는 위험하니 무조건 빌라로 가야 한다’며 빌라 시장 문을 두드리고 있으니, 수요는 폭발하는데 매물은 한 줌도 없는 극한의 수급 불균형이 벌어질 수밖에 없습니다.

필자가 지난달 직접 컨설팅했던 마포구의 30대 중반 직장인 고객은 당장 보증금 7천만 원을 더 마련하지 못하면 쫓겨날 처지였습니다.
은행에서는 이미 신용대출 한도가 꽉 차 추가 전세대출 승인이 거절된 상태였습니다.
저는 무리하게 제2금융권 고금리 대출로 전세금을 메우려는 고객을 만류했습니다.
대신 현재 임대인과의 계약 갱신 시 전월세전환율을 적용하여 보증금 증액분을 월 28만 원의 차임으로 돌리는 변경 계약서를 작성해 드렸습니다.
매달 나가는 월세가 아깝게 느껴질 수 있지만, 고금리 신용대출 이자 부담과 이사 비용, 중개수수료를 감안하면 안전한 리스크 관리였습니다.

임차인 여러분께 단언컨대 말씀드립니다.
당분간 서울의 전세 매물이 극적으로 늘어날 가능성은 거의 없습니다.
앞으로 2~3년간 서울 신규 입주 물량 통계는 역사적 저점 구간을 통과합니다.
따라서 세입자는 다음과 같은 현실적인 행동 지침을 세워야 합니다.

첫째, 월세에 대한 심리적 거부감을 내려놓아야 합니다. 순수 전세를 고집하다 외곽으로 밀려나 출퇴근 시간과 삶의 질을 낭비하기보다는, 자산의 일부를 안전한 금융상품에 굴리며 준전세로 주거 안정성을 확보하는 것이 현명한 재테크입니다.

둘째, 전세 계약 전 등기부등본의 근저당권 설정액과 보증보험 가입 기준을 1원 단위까지 확인하십시오. 빌라라 하더라도 매매가 하락기에 전세가율이 80%를 웃도는 단지는 다음 세입자를 구하지 못해 보증금을 돌려받지 못하는 역전세의 덫에 빠질 수 있습니다.