전세사기 특별법 11월 개정과 LH 피해주택 매입의 실무 쟁점
부동산 경매와 권리분석 현장에서 10년 넘게 일해온 전문가로서, 지난 2년간 전국을 뒤흔든 빌라왕·건축왕 전세사기 사태는 제 가슴을 가장 무겁게 짓누른 비극이었습니다. 법원 경매 법정에서 살던 집이 헐값에 경매로 넘어가는데도, 선순위 근저당권 때문에 단 한 푼의 배당도 받지 못하고 쫓겨나야 했던 청년 세입자들의 눈물을 수없이 목격했습니다. 이번에 법제처가 11월 13일 개정 시행을 앞두고 LH 전세피해지원단을 직접 찾아가 하위법령 현장 법제심사를 진행한 소식은 매우 시의적절하고도 현실적인 행보입니다.
제가 실무에서 직접 지원했던 인천 미추홀구의 한 다세대주택 전세 피해 사례를 말씀드리겠습니다. 30대 초반의 직장인이 전세 9천만 원에 입주했는데, 집주인이 잠적하고 건물 전체가 임의경매로 넘어갔습니다. 감정가는 1억 2천만 원이었지만, 1순위로 새마을금고의 7천만 원 근저당이 잡혀 있었습니다. 3회 유찰되어 최저 입찰가가 6천만 원대로 떨어지자, 낙찰자가 나와도 선순위 금융기관이 전액 배당을 받아가고 세입자에게 돌아올 돈은 0원이었습니다. 당시 법령으로는 LH 매입 임대도 선순위 채권이 과도하다는 이유로 매입 불가 판정이 나와 세입자는 말 그대로 길바닥에 나앉아야 할 처지였습니다.
이번 11월 13일 개정안의 핵심은 바로 이 비극적인 고리를 끊어내는 ‘경매차익 환원 및 최소보장금 선지급’ 제도입니다. 피해자가 우선매수권을 LH에 넘기면, LH가 감정가보다 낮은 낙찰가로 피해주택을 사들입니다. 이때 발생하는 감정평가액과 낙찰가의 차액인 ‘경매차익’을 피해자에게 돌려주어, 해당 주택에서 최대 10년 동안 월세 부담 없이 무상으로 거주하거나 이사 갈 때 현금으로 돌려받을 수 있게 설계했습니다. 선순위 대출이 너무 많아 경매차익이 발생하지 않는 최악의 경우에도, 소액임차인 최우선변제금 수준의 ‘최소보장금’을 정부 재정으로 선지급하는 안전망을 구축했습니다.
전세사기특별법 현장 실무자로서 법제처와 LH에 강력히 제언하고 싶은 핵심 쟁점이 있습니다. 바로 ‘감정평가의 객관성’과 ‘다가구주택 매입 기준’입니다. 빌라나 나홀로 아파트는 거래량이 적어 시세 산정이 어렵기 때문에, LH가 어떤 기준으로 감정평가액을 매기느냐에 따라 피해자가 돌려받을 경매차익의 규모가 수천만 원씩 요동치게 됩니다. 감정평가액이 지나치게 보수적으로 낮게 책정되면 세입자에게 돌아갈 차익이 사라지는 역설이 발생합니다.
아울러 악성 임대인의 신용정보 제공 범위를 시행령에서 구체화한 것도 실무상 대단히 중요한 진전입니다. 가해 임대인의 은닉 재산과 차명 부동산, 세금 체납 내역을 관계기관이 실시간으로 공유해야만 구상권을 행사해 국민의 혈세를 회수하고 추가적인 사기 행각을 차단할 수 있습니다.
전세사기 피해자분들께 당부드립니다. 지금 살고 계신 집이 경매로 넘어가 매각기일이 잡혔다면 혼자 속을 끓이지 마시고, 즉시 안심전세포털이나 관할 전세피해지원센터를 통해 피해자 인정 신청과 경매 유예 신청을 서두르십시오. 11월 법 개정의 혜택을 온전히 누려 소중한 삶의 터전을 지켜내시길 바랍니다.
