인천신축빌라 계약 전 실입주금부터 계산해봤어요.
겨울 초입에 만났던 손님 한 분이 생각나요.
서른 초반 직장인이었는데, 분양가 3억짜리 신축빌라 계약서를
앞에 두고 사인만 남겨둔 상태였어요.
근데 계약금 넣고 나니까 통장이 텅 비었다고, 살짝 당황한 얼굴이었죠.
분양가만 보고 대출 껴서 나머지 채우면 되겠지, 했다가
막상 취득세며 법무비며 이사비까지 다 더해보면
생각보다 목돈이 더 들어가더라고요.
그래서 이 집이 진짜 얼마짜리인지, 대출 빼고 내 돈이 얼마나
필요한지부터 계산해보는 게 순서였을 텐데, 하는 아쉬움이 남았어요.
실입주금은 “분양가(매매가) – 대출 가능액 + 취득세·법무비·중개수수료·이사비”예요.
2026년 7월 기준, 무주택자 담보대출비율(LTV)은
서울 강남3구·용산구 등 규제지역은 40%, 그 외 지역은 70%가 기본이고요.
여기에 스트레스 DSR 3단계까지 적용돼서 실제 대출 가능액은
LTV 상한보다 더 적게 나오는 경우가 흔해요.
생애 첫 집을 신축빌라로 시작하려는 30대 초반 직장인.
모아둔 돈이 1억 안팎이고, 나머지는 대출로 메꿀 생각인데
“그래서 진짜 내 돈이 얼마나 드는 건데?”가 아직 안 그려지는
분들이라면 계약서 쓰기 전에 이 계산부터 해보시는 게 맞아요.
대출 가능액부터, 요즘은 예전 같지가 않아요
2025년 하반기 대책 이후로 LTV 기준이 좀 복잡해졌어요.
강남3구·용산구 같은 규제지역은 무주택자라도 LTV 40%까지만 나와요.
그 외 수도권·지방은 여전히 70% 선이고요.
생애최초 구매자는 예외예요.
규제지역이어도 LTV 70%가
적용되니까, 첫 집이면 이 부분 놓치지 말고 챙기셔야 해요.
여기에 스트레스 DSR 3단계까지 걸리면서, LTV 상한만큼
다 나오는 게 아니라 소득 대비 상환능력으로 한 번 더 걸러져요.
계산기 두드려보면 서류상 한도보다 실제 승인액이
낮게 나오는 경우가 꽤 있더라고요.
은행마다 스트레스 금리
적용 방식이 조금씩 달라서, 정확한 숫자는 상담받아봐야 알아요.
대출 빼고 남는 돈, 여기에 또 붙는 게 있어요
분양가에서 대출 가능액을 빼면 끝이 아니에요.
취득세가 붙어요.
6억 이하는 1%, 6억~9억은 1~3% 구간,
9억 초과는 3%가 기본인데, 신축은 보존등기라 계산 방식이
구축 매매랑 좀 달라요.
정확친 않지만 신축은 세율이 조금
더 붙는 걸로 알고 있는데, 이건 위택스 계산기로 물건별로
직접 돌려보시는 게 제일 정확해요.
법무사 등기 비용, 중개수수료(직거래면 생략), 이사비까지
더하면 분양가 3억 기준으로 실입주금이 대출 제외하고도
1,500만 원에서 2,000만 원쯤 더 붙는다고 보시면 돼요.
이 부분을 빼놓고 자금 계획 짜면 잔금일에 급하게 돈 구하러
다니는 상황이 생겨요.
그 손님처럼요.
“대출 80%까지 나온다던데요”라고 물으시는 분들이 종종 있는데,
그건 예전 규제 완화기 기준이거나 생애최초 특례 얘기가
섞인 경우가 많아요.
2026년 7월 기준으로는 지역·주택 수·
생애최초 여부에 따라 40~70% 사이에서 갈린다고 보시면 돼요.
실입주금 = 매매가 – 실제 대출 승인액 + 취득세·등기비·이사비.
LTV는 지역에 따라 40~70%로 갈리고, 생애최초는 규제지역도
70% 적용. 스트레스 DSR까지 감안하면 서류상 한도보다
실제 승인액이 낮게 나올 수 있으니 여유 있게 계산하세요.
겨울 지나 봄 오듯, 계약도 순서가 있는 거더라고요.
대출부터 알아보고 실입주금 계산 끝낸 다음 계약서에 사인하는 것.
그 순서만 지켜도 잔금일 급전 구할 일은 확 줄어요.
